【用生活常識就能看懂財務報表】在生活中運用「以長支長」

生活中有哪些事情能夠「以長支長」呢？首先要記住，千萬別等缺錢才想借錢！銀行都是晴天借傘、雨天收傘，您缺錢（雨天）的時候，銀行是不會借錢給您的。所以在您狀況良好（晴天）時就要先向銀行借錢，以備不時之需。

那什麼叫做「狀況良好」呢？買房子的時候就可以運用這個觀念。舉例來說，您看到一棟1,000萬的房子，但手上現金只有300萬，這時您應該跟銀行借多少錢？

答案是，能借多少就借多少！因為一般人買房時可以向銀行借八成，上市櫃公司主管或軍公教人員，則可以借到九成（因為有長期穩定的收入），就算您狀況不佳，因為有房子向銀行抵押，仍能借到約六成資金。所以，請您想盡辦法提高自己向銀行房屋貸款的成數。各類理財專家也是因此建議大家要有主力銀行的經營觀念，慎選1~2家銀行當成主要往來銀行，將您名下各類資產全部集中，透過日常往來的交易，與銀行建立較佳的合作關係，以備不時之需。

假設您現在可以向銀行借到九成，我們來盤點一下您的資金。您手上的現金是300萬＋900萬＝1200萬，而房子只需1000萬，所以還多200萬現金。

此時跟銀行詢問，有沒有一種副約的房貸產品。這種房貸還掉的主約本金，會變出一個循環額度，讓您循環20年，外商銀行、台新銀行、台北富邦……等銀行都有，但名稱都不同。注意是20年循環，不是一年、三年、五年或七年。當主約的本金還多少，您的副約循環額度就會增加多少。

圖3-3-2 中，主約（A）本金減少的金額，會出現在副約（B）裡面，A與B的帳戶此消彼漲。例如，我們把多的200萬先還給銀行，這樣A剩下700萬本金未還；同一時間，因為您的主約（A）已還200萬本金，故副約（B）就會增加200萬的循環額度，可供您需要的時候馬上動用。

如果我們未來再多還100萬元，主約（A）剩下600萬，副約（B）的額度就會增加到300萬（200＋100）。副約額度沒有動用就不計利息，概念跟信用卡的額度一樣，但這次銀行一次給您20年期的額度，不像信用卡只有一年期間。

想想看，銀行為何願意提供這種服務？

您與銀行的往來共有兩個合約：主約（A）與副約（B）。

期初，您向銀行借資金：A＋B＝900＋0。

期中，您有還款200萬，故您尚欠銀行的錢為：主約（A）剩餘的本金＋副約（B）可動用的額度＝（900－200）＋200＝900萬。

期初與期中的總借款金額相等，因此對銀行來說，兩階段的總曝險部位相等，所以銀行的總風險部分並沒有升高。

此外，副約（B）給您的200萬可動用額度，您並沒有真正動用到，加上您還將房子抵押給銀行，故銀行願意提供您主約加副約的貸款服務，只剩下費用的問題。

一般的房貸利率的算法（主約）是：四大行庫定儲利率指數（I）＋您個人的風險貼水。

其中「個人風險貼水」，是依您的財力、工作經驗、職位、社會知名度等因素綜合判斷。基本上，就是看您是否有長期穩定的獲利能力（現金流量），例如工作穩定、擁有特殊專業；您的財力越堅實，所需的風險貼水就越低。

目前的四大行庫定儲利率指數為1.3%，則房貸主約的利率為：1.3%＋您個人的風險貼水，合計通常約2%上下。

這就是目前大家房貸利率都接近這個數字的原因。

此時，因為您在辦理完主約的同時一起申請副約，所以副約循環額度的利率為：房貸主約利率＋額外的費用（通常約1%），因此合計為3~4%左右。

副約的額度平常放著即可，不動用就不會被收取任何費用，可以把它想成是銀行給您的20年透支額度，隨借隨有。一旦突然需要現金，例如失業或是家中出現重大變故，便可使用這筆緊急資金。您動用10天，只要10天的利息錢；動用5個月，只需5個月的利息錢。最重要的是，循環利息只需3~4%。

如果您在狀況良好（有能力購買房子）時，沒有使用這種方式，在求救無門時，最後可能走向地下錢莊。台灣民法規定，民間借貸利息最多不能超過20%，所以當年銀行的現金卡與信用卡的起跳利率，是一年20%。不過法律沒有規定借貸利息的「期限」，所以地下錢莊也收20%，卻是一個月20%，這種利率一借就終生不得翻身啊。

請將這個方法，記在腦子裡，為您自己與您的家庭創造這種循環額度或虛擬現金。

# 林明樟 (MJ老師)

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